Налог на имущество

 

Проверьте, верно ли вы рассчитали налог на имущество за 2021 год. Проблема в том, что, как показывает судебная практика, ошибиться легко, даже если строго следовать нормам кодекса.

В статье вы узнаете, из-за каких недоразумений инспекторы доначисляют компаниям налоги, как снизить риски, а в некоторых ситуациях значительно уменьшить платежи в бюджет.

Заблуждение 1. Налог всегда начисляется по кадастровой стоимости, если недвижимость включили в спецперечень

Как на самом деле. Если объект включили в перечень по ошибке, налог следует рассчитывать по среднегодовой стоимости.

Действительно, по некоторым видам недвижимости налог исчисляется исходя из его кадастровой стоимости по состоянию на начало года (п. 2 ст. 375 НК). В частности, речь идет о торгово-офисных объектах, которые региональные власти включили в специальный перечень. Но если ваша недвижимость попала в него по ошибке, налог придется пересчитать по балансовой стоимости, хотя формально организация ничего не нарушила.

Судебная практика По итогам проверки инспекция доначислила компании налог на имущество за 2016 и 2017 годы, пени и штраф. Контролеры утверждали, что налог нужно было считать не по кадастровой, а по среднегодовой стоимости. Так налог был больше. Региональное УФНС согласилось со своими нижестоящими коллегами, но отменило пени и штраф. Ведь недоимка возникла из-за ошибки региональных властей — именно они по ошибке включили спорную недвижимость в перечень «кадастровых» объектов. Компания доплачивать отказалась. Она посчитала, что ничего не должна бюджету — платила налог по кадастровой стоимости, поскольку недвижимость числилась в специальном перечне. Все строго в соответствии с НК. Однако суд встал на сторону проверяющих. Арбитры выяснили, что спорный объект расположен на участке с категорией «земли промышленности». Организация с 2009 года использовала его для производства керамической плитки. Ни по назначению, ни по фактическому использованию он не соответствует административно-деловому или торговому центру. Значит, компания не могла не знать, что недвижимость попала в кадастровый перечень по ошибке. Вот и выходит, что она умолчала об этом лишь потому, что «кадастровый» налог оказался ниже балансового. Так что инспекторы правомерно потребовали доплатить разницу (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2021 по делу № А07-38529/2019).

 

Как снизить риски. Не спешите рассчитывать налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости, даже когда региональные власти включили ее в специальный перечень. Сначала все перепроверьте. Если чиновники допустили ошибку, оспорьте их решение, чтобы потом не пришлось заниматься пересчетами.

Раньше Минфин и ФНС сходились во мнении, что в подобных ситуациях налог нужно исчислять по среднегодовой стоимости, если при этом не ухудшается положение налогоплательщика (письма от 14.01.2020 № 03-05-04-01/881 и от 15.01.2020 № БС-4-21/340). Теперь чиновники могут изменить позицию.

Важно, знала ли компания об ошибке или нет. Когда сомневаетесь, обратитесь за разъяснениями в свою инспекцию, чтобы не доводить спор до суда. Ведь теперь шансы его проиграть стали выше.

Заблуждение 2. Можно отказаться от расчета налога по среднегодовой стоимости и считать его по кадастру

Как на самом деле. В большинстве случаев «кадастровый» налог выше, чем балансовый. Собственно говоря, именно поэтому на исчисление налога по кадастровой стоимости в первую очередь перевели бизнес-центры. Это своего рода налог на роскошь. Но в любом случае кодекс не дает организациям право выбирать, как определять налоговую базу.

На практике возможна ситуация, когда компании выгоднее платить налог по кадастру, чем исходя из балансовой стоимости недвижимости. Например, за счет того, что «кадастровая» ставка значительно ниже обычной. Но просто так сэкономить не получится.

Судебная практика Инспекторы не приняли у организации уточненку с уменьшением налога на имущество к уплате. Основание — она неправомерно пересчитала налог в отношении здания по кадастровой стоимости, хотя должна платить по балансовой. Компания возражала — кадастровая стоимость оказалась меньше среднегодовой. Несправедливо платить налог со стоимости, которая превышает рыночную. Однако оспорить решение контролеров в суде не удалось. Арбитры констатировали, что в спорном периоде принадлежащее организации здание не значилось в региональном перечне «кадастровых» объектов. Более того, оно даже не было построено на тот момент, когда этот перечень утвердили. Да и впоследствии компания ничего не сделала для того, чтобы региональные власти отнесли ее недвижимость к торгово-офисной. Так что платить налог она должна по данным бухучета (определение Верховного суда от 25.10.2021 № 305-ЭС21-19474).

 

Как снизить риски. В общем случае, если недвижимости нет в перечне «кадастровых» объектов, налог следует рассчитывать по ее балансовой стоимости. Когда он явно выше балансового и здание или помещение соответствует признакам из статьи 378.2 НК, сообщите о своем объекте в исполнительную власть региона, которая утверждает перечень. Настаивайте, что про вашу недвижимость забыли по ошибке.

Если вам откажут, обращайтесь в суд. Арбитры полагают, что чиновники и сами обязаны искать объекты, которые потенциально можно включить в перечень (определение Верховного суда от 08.09.2017 № 303-КГ17-11821).

Заблуждение 3. Налоговую базу по помещениям в здании всегда определяют отдельно

Как на самом деле. Для расчета кадастровой стоимости новых помещений в здании действует особое правило. Не имеет значения, что новые помещения появились в течение налогового периода (определение Верховного суда от 08.05.2019 № 301-ЭС19-5657). Проблема возникает, когда и у здания, и у отдельных помещений в нем есть своя кадастровая стоимость.

Как считать налог по кадастру для части здания Если известна кадастровая стоимость всего здания, но нет стоимости помещения, то налог в отношении него следует рассчитывать по правилам пункта 6 статьи 378.2 НК. То есть налоговую базу для этого помещения нужно определить пропорционально доле его площади в здании (определения Верховного суда от 08.10.2019 № 305-ЭС19-16933 и от 05.11.2020 № 305-ЭС20-16961). Если часть помещений облагается по кадастровой стоимости, а часть — по среднегодовой, то расчет будет иным. Кадастровую стоимость каждого помещения нужно считать от общей площади, которая облагается по кадастру. А среднегодовую стоимость — от общей площади помещений, облагаемых по среднегодовой стоимости (письмо ФНС от 20.04.2021 № БС-4-21/5346@)

 

Судебная практика Организации принадлежали помещения в здании, которое региональные власти включили в кадастровый перечень. Самих помещений в нем не было. Компания рассчитала налог по их кадастровой стоимости. Однако инспекторы по итогам проверки доначислили ей 16 млн руб. Основание — в соответствии с пунктом 6 статьи 378.2 НК налог по помещениям следовало рассчитывать как за часть здания. Верховный суд поддержал контролеров (определение от 17.09.2021 № 305-ЭС21-16052).

 

Как снизить риски. Используйте кадастровую стоимость помещений, только если они уже есть в перечне. В ином случае определяйте налоговую базу пропорционально кадастровой стоимости всего здания.

Заблуждение 4. Налог за незавершенку можно не платить

Как на самом деле. Объект незавершенного строительства облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости (подп. 2 п. 1 ст. 374, п. 2 ст. 375, подп. 4 п. 1, п. 2 и подп. 2.1 п. 12 ст. 378.2 НК). Для этого должны одновременно выполняться три условия:

·         объект принадлежит компании на праве собственности, хозяйственного ведения или вы его получили по концессионному соглашению;

·         кадастровая стоимость его определена и внесена в ЕГРН;

·         в регионе действует закон, по которому такие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости.

Назначение земельного участка при этом роли не играет. Как и то, что объект не используется в хозяйственной деятельности (письмо Минфина от 25.05.2021 № 03-05-05-01/40072).

Перечень объектов, которые облагаются по кадастру, также значения не имеет (письмо Минфина от 05.10.2021 № 03-05-05-01/80305). Региональные власти вправе включать в перечень недвижимость, которая указана в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК. Объекты незавершенки в них не упоминаются.

На заметку Как рассчитать налог, если кадастровая стоимость неизвестна Иногда в региональный перечень недвижимости попадают объекты, у которых нет кадастровой оценки. С 2021 года в таких случаях компании рассчитывают налог по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 и подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК). Жилые помещения, гаражи, незавершенное строительство и другие объекты, перечисленные в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК, в региональных перечнях не указывают. Налог за них платите на основании регионального закона, в котором должно быть предусмотрено кадастровое налогообложение этих объектов (п. 2 ст. 378.2 НК). Если их кадастровая стоимость не установлена, налог рассчитывайте по среднегодовой стоимости при условии, что объект учитываете как основное средство (п. 1 ст. 375 и подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК)

Как снизить риски. Будет у объекта незавершенки кадастровая стоимость или нет, зависит от владельца. Обычно ее определяют, когда регистрируют право собственности на недострой перед продажей. Или проводят его оценку под кредит в банке.

Чтобы получить кадастровую стоимость, у объекта должны быть возведены основные конструкции. И официально установлена степень готовности объекта в техплане.

При этом кадастровая оценка — необратимая операция. Получив раз эту стоимость, налог на имущество с незавершенки придется платить каждый год. И эта обязанность не зависит от того, когда здание фактически введете в эксплуатацию.