Аренда

 

Поможет: привлечь арендодателя к ответственности за недостатки в помещениях.

Арендатор обнаружил дефекты в помещении. Например, выявил неисправности в работе электропроводки или системы кондиционирования. Если в договоре аренды нет условий о том, кто несет ответственность за такие недостатки, арендатору придется совершить ряд действий, чтобы не устранять дефекты за свой счет. 

Пригласить арендодателя на осмотр и зафиксировать дефекты

Сообщите арендодателю, что обнаружили недостатки, и пригласите его провести совместный осмотр помещения. Приглашение стоит оформить в письменной форме и направить почтой или курьером. Если сразу не заявить о том, что выявили недостатки, суд решит, что они не были существенными, и не удовлетворит требование арендатора.

Например, арендодатель обратился с иском о взыскании долга по арендной плате. Арендатор ссылался на то, что он сделал ремонт в помещении, и просил зачесть эти расходы в счет арендной платы. Суд не принял довод. Указал: арендатор не предъявлял требований устранить недостатки, которые препятствовали использовать помещение по назначению. Также суд учел, что арендатор принял помещения по акту без претензий.^А73

А73 Постановление АС Дальневосточного округа от 26.04.2019 по делу № А73-11477/2018

На осмотр помещения помимо арендодателя можно пригласить нотариуса или представителей управляющей компании. Нотариус, перед тем как провести осмотр, обязан уведомить об этом арендодателя. Такое уведомление будет дополнительным доказательством того, что арендатор предпринял меры, чтобы пригласить арендодателя на осмотр. Когда нотариус или управляющая компания будут составлять акт осмотра, рекомендуем проследить, чтобы в нем отразили точные характеристики дефекта.

Также стоит провести фото- и видеосъемку дефектов. Суд примет фото и видео в качестве доказательства, если они будут содержать информацию о дате и адресе, где их сделали. Так, суд не принял в качестве надлежащего доказательства фото, поскольку из их содержания нельзя было установить дату и время фотофиксации. Арендатор не представил других доказательств, поэтому суд не удовлетворил его требование.^А65

А65 Постановление АС Поволжского округа от 08.07.2020 по делу № А65-29281/2019

Если арендодатель не придет на осмотр, следует оформить односторонний акт при свидетелях. Сохраните акт и документы, которые подтвердят, что арендодателя уведомили о дате, времени и месте проведения осмотра.

Какие обстоятельства учитывает суд, когда решает, кто отвечает за недостатки

Суд принимает во внимание, ухудшились ли для арендатора условия пользования помещением или само имущество по сравнению с условиями, которые предусмотрели в договоре. Также суд учитывает, являются ли дефекты существенными. Если суд решит, что недостаток несущественный, он не удовлетворит требования арендатора. Например, суд установил, что слабый сигнал сотовой связи — это устранимый недостаток, поэтому арендодатель не должен за него отвечать. Он не мешает эксплуатировать помещение, и его можно устранить с минимальными затратами. Если дефекты мешают использовать помещение по назначению, суд удовлетворит требование арендатора. К примеру, арендатор обратился с иском о взыскании расходов, которые он понес для того, чтобы восстановить и благоустроить объект аренды. В здании неоднократно происходило обрушение частей фасада, кровли, потолка и других элементов. Арендатор ссылался на то, что недостатки были скрытыми, он не мог их обнаружить при первоначальном осмотре помещений. Суд установил, что эти дефекты не дают использовать здание по назначению, и удовлетворил требование арендатора. Источники: постановления Девятого ААС от 18.11.2021 по делу № А40-211204/2020, от 17.12.2021 по делу № А40-201202/17

Привлечь экспертов, чтобы доказать скрытый характер дефектов

Если недостаток скрытый, то этот факт можно доказать с помощью заключения экспертов. Документ должен подтверждать, что недостаток проявился после того, как стороны заключили договор, был скрытым и стороны его не оговорили при приемке помещений. Например, арендатор производил текущий ремонт помещения, в его процессе обрушился пол в помещении. Суд на основании технического заключения установил, что недостаток скрытый, и взыскал с арендодателя убытки.^А76

А76 Постановление АС Уральского округа от 29.10.2020 по делу № А76-10751/2019

Также поставьте перед экспертами вопрос, возможно ли при наличии такого дефекта использовать помещение для целей договора аренды. К примеру, арендатору удалось взыскать с арендодателя убытки, которые возникли из-за проведения ремонтных работ в помещениях. Арендатор выявил скрытый недостаток в виде отсутствия гидроизоляции. Такой недостаток не позволял использовать помещения по назначению. Суд установил, что ответственность за дефект несет арендодатель.^А60

А60 Постановление АС Уральского округа от 30.06.2020 по делу № А60-42226/2018

Выбрать требование и направить его арендодателю

У арендатора есть четыре варианта действий, чтобы привлечь арендодателя к устранению дефектов. Первый: потребовать безвозмездно устранить недостатки. Второй: соразмерно уменьшить арендную плату. При этом арендатор не может потребовать исключить ее полностью.^А65-1 Суд не примет такое требование и откажет в иске. Третий: возместить расходы арендатора, если он сам устранил недостатки, или удержать эту сумму из арендной платы. Четвертый: досрочно расторгнуть договор аренды.

А65-1 Постановление АС Поволжского округа от 08.07.2020 по делу № А65-29281/2019

Если арендатор планирует самостоятельно устранять дефекты, он должен уведомить об этом арендодателя. Если этого не сделать, то потом арендатор не сможет потребовать возместить такие расходы. У арендодателя есть право своими силами устранить недостатки. Он должен это сделать сразу, как получит уведомления от арендатора.^ГК Если арендодатель не предпримет никаких действий, арендатор может приступать к их самостоятельному устранению или привлечь подрядчика. Чтобы подтвердить расходы, соберите документы: договоры с подрядчиками и поставщиками, счета, акты выполненных работ, дефектные ведомости.

ГК Абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК

После того как выберете, какое требование предъявить арендодателю, оформите его в письменной форме. Направить его следует почтой или способом, который стороны предусмотрели в договоре. Рекомендуем установить срок, в течение которого арендодатель должен ответить на требование, если он не предусмотрен договором. Сохраните документы, которые это подтвердят, например описи вложения с отметкой почты. Если арендодатель не ответит, обратитесь в суд.